甲級辦公室裝修標準（辦公樓甲級）
來源：風(fēng)財訊2025年10月14日，甲級甲級北京 — 2025年第三季度，室裝北京辦公樓市場新租活躍度階段性回落，修標以價換量效果分化，準辦甲級市場結(jié)構(gòu)性優(yōu)化顯著；零售物業(yè)市場老牌項目經(jīng)營承壓而尋求轉(zhuǎn)型；倉儲物流市場傳統(tǒng)區(qū)域持續(xù)流失客戶，公樓平谷及部分近郊區(qū)域租金加速調(diào)整；商務(wù)園區(qū)市場復(fù)合型園區(qū)加速入市，甲級甲級功能升級趨勢顯現(xiàn)，室裝新租需求分化，修標優(yōu)質(zhì)載體受益；物業(yè)投資市場小體量及“抄底型“投資占主導(dǎo)，準辦新興企業(yè)買家成北京投資市場的公樓關(guān)鍵力量。
辦公樓市場：以價換量效果分化，甲級甲級甲級市場結(jié)構(gòu)性優(yōu)化顯著2025年第三季度，室裝北京辦公樓市場整體供應(yīng)節(jié)奏延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，修標未錄得新項目入市本季度新租交易總面積環(huán)比回落31%受頭部科技企業(yè)大規(guī)模需求在上半年釋放、準辦受科技企業(yè)青睞的公樓。
中關(guān)村區(qū)域可租面積快速下滑、部分大面積需求轉(zhuǎn)向周邊商務(wù)園區(qū)、整體市場更多業(yè)主在續(xù)租或租約重組時作出讓步、需求結(jié)構(gòu)小型化等多重因素共同作用，新租活躍度出現(xiàn)階段性收縮搬遷需求仍為主力，占新租總面積的75%租戶流動動線特點鮮明：。
金融街、通州呈區(qū)內(nèi)流動；科技中心子市場（中關(guān)村、望京、奧體）間流動活躍；CBD、麗澤為跨區(qū)搬遷主要承接地；行業(yè)方面，TMT保持需求首位占比高達31%，以算力為核心支撐的系統(tǒng)解決方案、人工智能、大數(shù)據(jù)/云計算及游戲類持續(xù)活躍；金融行業(yè)緩慢回升，新租數(shù)量環(huán)比上漲15%，以1,000平方米以下需求為主；專業(yè)服務(wù)業(yè)位列第三，CBD依然是律所、咨詢、廣告公關(guān)類租戶換遷的首選之地；醫(yī)藥及生命科學(xué)板塊部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過換遷提升企業(yè)形象，需求升至第四位。
盡管受新租需求萎縮及政策規(guī)劃引導(dǎo)的退租影響，本季凈吸納量仍達8.7萬平方米整體空置率降至19.7%甲級凈吸納量貢獻近八成，空置率降幅更顯著，反映租戶品質(zhì)提升需求增強區(qū)域表現(xiàn)持續(xù)分化：科技中心凈吸納量最佳，中關(guān)村空置率降至全市最低；而CBD、金融街等傳統(tǒng)核心區(qū)凈吸納量仍為負值。
世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓租賃交易租戶代表負責(zé)人袁慧表示：“未來六個月，全市預(yù)計僅有石景山一個全新項目交付隨著供應(yīng)壓力緩解，整體空置率有望小幅回落租金下行壓力仍存，但預(yù)計降幅將逐步收窄，部分品質(zhì)優(yōu)良、區(qū)位優(yōu)越的甲級樓宇或率先企穩(wěn)。
CBRE最新發(fā)布的《中國區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》報告指出，企業(yè)在未來三年的房地產(chǎn)策略以穩(wěn)為先，企業(yè)選址決策考量呈現(xiàn)明顯的成本驅(qū)動、品質(zhì)驅(qū)動和綠色驅(qū)動特征受此影響，續(xù)租、租約重組和搬遷為主的存量調(diào)整仍將是市場活動的主導(dǎo)；而作為國際科技創(chuàng)新中心，北京對科技、金融及專業(yè)服務(wù)等行業(yè)吸引力增強，也將逐步釋放辦公空間的增量需求。
”零售物業(yè)市場：老牌項目經(jīng)營承壓而尋求轉(zhuǎn)型2025年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場無新增商業(yè)項目交付核心商圈及外圍商圈各有一個成熟商業(yè)體停業(yè)，項目原有商業(yè)模式未能迎合當前消費市場需求，后期將更換運營方或啟動改造工程。
季內(nèi)受中式正餐及小吃快餐放慢開業(yè)步伐影響，餐飲業(yè)態(tài)新開店鋪占比較上季度下滑4個百分點至43%；而茶飲果汁和烘焙甜品作為目前調(diào)改力度較大或熱度較高項目的“新剛需”再次發(fā)力，季內(nèi)表現(xiàn)活躍，如可露朵、牧場奶倉、野人先生等首店或連鎖店鋪在非核心商圈多點開花。
服飾零售類新開店鋪占比保持30%以上的穩(wěn)定發(fā)揮，其中國內(nèi)男/女裝新開店鋪數(shù)量有較大提升；運動戶外品類有所放緩；而大牌高奢保持低迷態(tài)勢，不僅拓店減少，更是在多個核心商圈項目出現(xiàn)閉店現(xiàn)象美容保健、健身、超市等生活服務(wù)配套業(yè)態(tài)在非核心商圈區(qū)域型購物中心保持活躍。
能夠提供情緒價值的二次元業(yè)態(tài)仍然是各大商業(yè)項目引流首選，在策展、快閃店方面持續(xù)發(fā)力，如蛙得發(fā)快閃、名偵探柯南快閃分別入駐西紅門薈聚和西單大悅城季內(nèi)外圍商圈項目重塑品牌組合、調(diào)改積極，新開店鋪占比較上季提升12個百分點。
世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“未來半年預(yù)計有共計39.4萬平方米的新增零售物業(yè)在非核心商圈開業(yè)，包括正處于部分試運營中的中關(guān)村大融城及隆福寺二期等近期商務(wù)部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于擴大服務(wù)消費的若干政策實施》中指出，通過培育服務(wù)消費、豐富品質(zhì)供給、吸引境外入境消費、加強財政金融支持、優(yōu)化監(jiān)測制度等五大措施，更大力度提振消費、擴大內(nèi)需、促進民生改善和消費轉(zhuǎn)型升級，有望激發(fā)零售物業(yè)市場培育服務(wù)消費新增長點。
”倉儲物流市場：平谷及部分近郊區(qū)域租金加速調(diào)整2025年第三季度，北京亦莊經(jīng)開區(qū)一項目擴建，帶來4萬平方米的新增供應(yīng)季內(nèi)以汽配為主的制造業(yè)企業(yè)持續(xù)保持活躍，占總新租面積的35%；其次以民生為主的食品飲料及純電商需求分別錄得27%及18%的新租占比。
當下租戶策略仍舊以降本提質(zhì)為主，將部分大體量租賃需求置換到平谷等性價比更高的子市場廊坊本季度于廊坊經(jīng)開區(qū)交付一個高標倉儲項目，帶來11.1萬平方米的新增供應(yīng)作為環(huán)京市場價格洼地，廊坊需求表現(xiàn)持續(xù)強勁，連續(xù)第五個季度凈吸納量在20萬平方米以上。
第三方物流企業(yè)錄得多筆萬平方米以上租賃成交，加速擴大其在廣陽經(jīng)開區(qū)、廊坊經(jīng)開區(qū)等近京子市場的物流布局季末空置率不斷走低至2021年中進入供應(yīng)潮以來的最低水平天津本季度無新增項目交付新增需求受下季度電商大促影響有小幅回暖，季末凈吸納量較上季增長明顯錄得7.2萬平方米，空置率環(huán)比下滑0.9個百分點。
以第三方物流為主、制造業(yè)為輔分別錄得45%及20%的新租成交面積占比武清、空港及濱海新區(qū)表現(xiàn)相對活躍世邦魏理仕中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人孫潔：“未來半年，北京預(yù)計將有129萬平方米的新增高標倉儲設(shè)施在以平谷及順義為主的子市場交付，廊坊近京區(qū)域亦將交付約87萬平方米，以成本為導(dǎo)向的存量流動仍將占據(jù)環(huán)京市場去化主流。
”商務(wù)園區(qū)市場：復(fù)合型園區(qū)加速入市，功能升級趨勢顯現(xiàn)新租需求分化，優(yōu)質(zhì)載體受益2025年第三季度，亦莊經(jīng)開區(qū)和北清路子市場分別迎來一個生命科學(xué)專項園區(qū)交付，新增體量共計11.6萬平方米新項目均采用“研發(fā)+中試+生產(chǎn)”復(fù)合型空間形態(tài)，進一步凸顯了商務(wù)園區(qū)功能的升級趨勢——從單一辦公載體逐步向全鏈條產(chǎn)業(yè)承接平臺演進。
本季度全市凈吸納量錄得6.0萬平方米，環(huán)比下降37%，但與去年同期相比依舊保持增長不同產(chǎn)業(yè)的區(qū)域集中度進一步提升：在租金下探的推動下，互聯(lián)網(wǎng)與人工智能企業(yè)集中在泛中關(guān)村集群的東升、上地等區(qū)域釋放了搬遷和擴租需求；芯片、低空經(jīng)濟、新能源汽車相關(guān)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)空間需求主要落位在產(chǎn)業(yè)鏈上下游聚集的亦莊經(jīng)開區(qū)；另外，醫(yī)藥及生命科學(xué)在復(fù)合型新項目交付和龍頭企業(yè)擴租的帶動下也有一定表現(xiàn)。
項目新租需求呈現(xiàn)出更為分化的格局，具備功能優(yōu)勢或價格競爭力的項目實現(xiàn)去化，而同質(zhì)化嚴重或缺乏主動運營管理能力的園區(qū)則仍舊承壓世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“北京在人工智能、醫(yī)藥健康、新型制造等方向持續(xù)發(fā)力，對能形成產(chǎn)業(yè)集聚和具備全鏈條功能的園區(qū)需求保持旺盛，優(yōu)質(zhì)的、能同時承載研發(fā)、中試和生產(chǎn)環(huán)節(jié)的空間資源依然稀缺。
未來半年，北京商務(wù)園區(qū)預(yù)計將有約34.1萬平方米的新供應(yīng)入市，其中九成集中在北清路子市場，以一般研發(fā)辦公項目為主傳統(tǒng)研發(fā)辦公類產(chǎn)品若缺乏轉(zhuǎn)型策略與政策導(dǎo)入，仍將面臨較大的去化壓力”物業(yè)投資市場：小體量及“抄底型”投資占主導(dǎo)
新興企業(yè)買家成北京投資市場的關(guān)鍵力量2025年第三季度，北京物業(yè)投資市場共錄得11筆大宗交易，累計成交金額約34.34億元整體市場延續(xù)上半年的謹慎態(tài)勢，交易規(guī)模仍以5億元以下的小體量為主從買方結(jié)構(gòu)看，企業(yè)買家貢獻了8筆交易，延續(xù)了對稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置需求。
其中包括某教育企業(yè)在西北旺產(chǎn)業(yè)帶和某內(nèi)資企業(yè)在望京購入辦公自用，體現(xiàn)出自用型需求的穩(wěn)步落地機構(gòu)投資者仍在積極尋求和推動投資交易機會，且標的物業(yè)類型更趨廣泛，但在評估資產(chǎn)時更趨重視運營方資管能力和現(xiàn)金回報表現(xiàn)，如某險資將大興生物醫(yī)藥基地的一座生命科學(xué)專項園區(qū)納入其新設(shè)的人民幣不動產(chǎn)基金，同時賣家仍保留項目的運營權(quán)。
賣家為某國際知名的外資地產(chǎn)基金，在其近年的調(diào)改和運營下，該項目具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)另外，“抄底型”投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標的，季內(nèi)共有5筆法拍資產(chǎn)出清，多為帶租約底商及散售辦公樓層。
從成交案例的賣方結(jié)構(gòu)看，地產(chǎn)公司占總金額69%，主要原因仍在于開發(fā)商加速回款需求季內(nèi)錄得一筆具有代表性的交易：某地產(chǎn)公司將其持有的通州板塊一處在建綜合體的50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓，一方面獲得了現(xiàn)金流，另一方面也推動了該項目得以續(xù)建。
此外，本季度出清的底商法拍資產(chǎn)中，也有相當部分來自地產(chǎn)公司，為市場帶來更多流通資產(chǎn)世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人李浩指出：“越來越多以自用或資產(chǎn)長期配置為主要需求的企業(yè)買家不斷涌現(xiàn)，成為支撐北京不動產(chǎn)大宗交易市場活躍度的關(guān)鍵力量。
區(qū)別于關(guān)注資產(chǎn)現(xiàn)成收益和短期投資回報，這類買家更多從宏觀周期和戰(zhàn)略布局角度，著眼于核心資產(chǎn)的跨周期長期配置價值北京市場具備宏觀基本面堅挺穩(wěn)健、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給稀缺等屬性，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，令此類買家抱有較大信心。
另一方面，隨著各類具有不同領(lǐng)域資源的買家涌現(xiàn)，協(xié)同在資產(chǎn)管理鏈條各環(huán)節(jié)具有專業(yè)能力的合作伙伴，合力盤活存量資產(chǎn)、提升運營效率，使資產(chǎn)潛在價值得到挖掘和釋放，在帶動市場信心修復(fù)的同時，也為未來交易活躍度的回升奠定良好基礎(chǔ)。
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